开发市场高位调整库存压力居高不下——2015年全市经济形势分析系列之五
    发布时间:2016年02月04日 信息来源:市统计局
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           泰州市房地产开发投资经过多年高速增长后,进入阶段性调整期,土地购置费下降、新开工面积锐减以及开发市场分化都将进一步制约投资增长;商品房销售面积在波动中大幅增加,创历年销售面积新高,但其中近3/4为期房销售,导致我市库存量和成交量一同上涨;受投资下滑影响,房企资金供需均出现下降,销售回暖一定程度上缓解了资金压力,但我市房企资金来源相对单一,应对风险能力有待提升。

    一、泰州房地产市场运行特征

    1、土地购置费创五年来最低,房地产开发投资出现阶段性调整

    2015年,泰州市房地产开发完成投资247.48亿元,同比下降14.2%,降幅较去年同期下降20.6个百分点。其中,土地购置费为47.5亿元,同比下降3%,从2011年-2015年,土地购置费分别为49.77亿元、66.35亿元、62.48亿元、48.98亿元和47.50亿元,最近三年持续减少,2015年降至五年来最低水平。

    分市区来看,四区完成开发投资130亿元,同比下降17.8%,较去年同期回落20.1个百分点;三市完成开发投资117.48亿元,同比下降9.8%,较去年同期回落21.5个百分点。从工程用途看,全市住宅类项目完成投资198.93亿元,同比下降10.8%,较去年同期回落13.9个百分点;非住宅项目中商业营业用房完成投资28.68亿元,同比下降28.1%,较去年同期回落36.3个百分点。

    从最近十年来看,我市房地产开发投资2006年和2007年增长较快,2007年增幅高达45.9%,之后三年增幅回落,2011年再次高速增长,达到十年来的最高增幅(48.4%),之后增速再呈放缓态势。从2005年到2014年,年均增长19.7%,连续九年高速增长后,开发市场出现阶段性调整,2015年首次出现同比下降。从2015年来看,上半年整体呈下降趋势,1-6月份增幅达到最低(-28.1%),下半年随着祥泰未来城市花园和中南世纪城二期等大项目的入库,开发投资增幅逐步好转,全年降幅较上半年收窄13.9个百分点。

    2、商品房施工和竣工面积高位调整,新开工面积大幅下降

    2015年,泰州市房地产开发企业商品房施工面积为2296.12万平方米,同比下降5.3%。最近十年来看,2006年-2008年,施工面积保持高速增长,2009年同比出现下降,2010年-2013年增速虽有所下降但仍保持在两位数以上,2014年增幅降至个位数,2015年增幅由正转负,但绝对量仅低于2013年和2014年。从2015年来看,商品房施工面积降幅相对平稳,降幅呈现出先扩大后逐渐缩小的态势,全年降幅较降幅最大的1-8月份收窄8个百分点。

    2015年,泰州市房地产开发企业商品房竣工面积为563.48万平方米,同比增长2%。从最近十年来看,商品房竣工面积增幅呈波浪状,以2010年为界线,之前波动幅度逐渐扩大,之后波动幅度逐渐缩小。从2015年来看,1-2月份,我市商品房竣工面积出现大幅下降,降幅高达68.9%,之后连续收窄,并在11月份由负转正,达到本年最高增幅(8.2%),全年增幅较前11个月回落6.2个百分点。

    2015年,泰州市房地产开发企业商品房新开工面积为422.28万平方米,同比下降25.1%,降幅较去年同期收窄8个百分点,新开工量为近五年来的最低水平,仅占2013年新开工面积的50.1%。从全年来看,年初我市商品房新开工面积出现大幅下降,1-2月份降幅高达87%,之后四个月连续收窄,到1-7月份降幅小幅扩大后继续收窄,全年降幅较1-2月份收窄61.9个百分点。

    3、商品房销售面积创新高,中等户型住宅受青睐

    2015年,泰州市商品房销售面积为529.99万平方米,同比增长19.8%,高于去年同期29.8个百分点;增幅高于全省平均水平3.9个百分点,在全省排第四位,仅低于苏州、连云港和南京。从2000年(66.6万平方米)到2015年,泰州市商品房销售面积年均增长率为14.8%,2015年商品房销售面积创年销量新高。

    从销售方式来看,现房销售面积为143.24万平方米,占全部商品房的27%,同比增长77.8%;期房销售面积为386.75万平方米,占全部商品房的73%,同比增长6.9%。分市区来看,市区销售面积为282.88万平方米,同比增长15%,三市销售面积为247.11万平方米,同比增长25.9%。其中,海陵区销售面积为92.19万平方米,同比增长33.3%,增幅位居各市(区)第一位,泰兴市销售面积为118.94万平方米,同比增长25.4%,销量位居各市(区)第一位。

    2015年,泰州市住宅类销售面积为491.17万平方米,同比增长20.7%。其中,90平方米以下、90-140平方米和140平方米以上住宅销售面积分别为40.45万平方米、379.96万平方米和70.76万平方米,同比分别增长21.4%、14.1%和74.7%。从户型来看,最近七年小户型住宅占比呈下降趋势,2015年占比较2009年下降6.4个百分点;中等户型住宅占比2015年较2014年有所下降,但整体呈上升趋势;大户型住宅整体呈下降趋势,但2015年占比较2014年提升了4.4个百分点。

    4、商品房库存量再攀新高,一半以上待售时间超一年

        “十二五”期间,我市商品房待售面积高速增长,2012年到2015年同比增幅分别为91.4%、44.9%、44%和45.3%,2015年,商品房待售面积为405.49万平方米,是2011年的5.8倍,库存量达到历史最高水平。其中,2015年住宅类待售面积为279.99万平方米,同比增长54.5%,是2011年住宅待售面积的6.7倍,占全部商品房待售面积的69.1%。

    从待售时间来看,空置3年以上的商品房待售面积为11.16万平方米,同比增长11%;空置1-3年的商品房待售面积为212.56万平方米,同比增长37%,占全市商品房待售面积的52.4%,占比较去年同期回落3.2个百分点;空置一年以内的商品房待售面积为181.77万平方米,同比增长59.6%,占全市商品房待售面积的44.8%,占比较去年同期提升4个百分点。

    分地区情况来看,市区待售面积为236.84万平方米,同比增长36%;兴化市待售面积为41.26万平方米,同比增长18.1%;靖江市待售面积为58.79万平方米,同比增长43.8%;泰兴市待售面积为68.6万平方米,同比增长135.5%。

    5、销售增加利于缓解资金压力,其他资金来源占比大幅提升

    2015年,泰州市房地产企业本年到位资金385.36亿元,同比下降9.2%,降幅较去年同期扩大10.4个百分点,较上半年收窄10.7个百分点;从企业资金需求角度看,泰州市房地产企业各项应付款合计129.48亿元,同比下降1.9%,降幅较去年同期扩大28.5个百分点,较上半年收窄15.4个百分点。

    从资金来源结构看,国内贷款38.33亿元,同比下降49.5%,占本年到位资金的9.9%,占比较去年同期下降7.9个百分点;利用外资0.02亿元,同比下降98.6%;自筹资金84.57亿元,同比下降27.8%,占本年到位资金的21.9%,占比较去年同期下降5.6个百分点;以定金及预收款和个人按揭贷款为主的其他资金来源262.44亿元,同比增长14%,占本年到位资金的68.1%,占比较去年同期提升13.9个百分点。

    在央行多次降准、降息背景下,国内贷款在房地产企业到位资金中的占比不升反降,一是因为银行对房地产开发企业放贷有严格的要求,我市房地产企业多为中小企业,难以获得银行青睐;二是因为随着销售市场的转好,以定金及预收款和个人按揭贷款为主的其他资金来源增长,在到位资金中的占比增加。

        二、存在的问题

    1、开发市场分化情况比较严重

    从具体项目来看,开发市场出现分化。全市443个在库项目中,完成投资、施工面积、新开工面积和竣工面积各指标前30位的项目分别完成111.59亿元、744.58万平方米、288.36万平方米和342.39万平方米,分别占全部项目的45.1%、32.4%、68.3%和60.8%,而完成量少的项目工作量微乎其微,各项目间分化情况严重,不利于房地产市场的健康可持续发展。

    2、销售市场去库存问题日益严峻

    在开发投资放缓、销售面积增加的背景下,我市商品房库存量仍然创出历史新高,主要原因是销售面积中接近3/4(2015年为73%)为期房销售,原有库存消化量非常有限。现有库存量中有55.2%是空置一年以上的商品房,库存时间较长的商品房在区域位置、周围配套设施和房屋设计等方面存在一定劣势,传统促销模式收效甚微,去库存将是一场艰苦卓绝的攻坚战。

    3、资金市场融资渠道单一问题突出

        房地产开发企业资金具有需求量大、回收周期长的特点,其资金链是否安全直接关系到企业及市场的发展。从市场来看,受房地产开发市场阶段性调整影响,2015年资金供求均出现下降,虽然销售大幅增加在一定程度上缓解了资金压力,但本年各项应付款增幅仍高于本年到位资金7.3个百分点;从具体企业来看,企业融资渠道单一,2015年全市341家企业中,利用外资的仅有1家,使用国内贷款的仅有41家,自筹资金的132家,大部分企业要依赖以定金及预收款和个人按揭贷款为主的其他资金来源,抵御风险能力弱。

        三、形势预测

    从宏观环境来看,随着中央经济工作会议“去库存”任务的提出,结合我市项目大突破的继续推进,在房地产开发投资放缓的背景下,我市库存量有望开始逐步消化,长期来看有利于我市房地产市场健康发展;从泰州自身情况来看,随着祥泰未来城市花园和中南世纪城二期等大项目继续施工建设,以及2015年上半年投资和销售基数相对较小,都有利于明年市场继续好转。综合来看,明年上半年泰州市房地产情况相对比较乐观。




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