公证服务拆迁巧分析 当事人合法利益得维护
    发布时间:2017年08月28日 信息来源:司法局
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      随着城市建设的不断发展,市民法律意识和自我保护意识的不断增强,公证服务在在城市征收、拆迁过程中起到很大的作用。

      【案情简述】

      我处在服务泰州市济川路东延搬迁改造工程中,窦某及其妻子张某欲将登记在张某名下的房屋,通过办理赠与合同公证的方式将此房屋赠与给窦某的次子。赠与人向我处提交了房屋所有权证、土地使用权证、结婚证、户口簿、赠与人与受赠人的亲属关系证明。合同双方当事人意思表示自愿且真实,赠与人张某与受赠人均是赠与房产所在地同村村民,而且受赠人以前在村中没有宅基地,符合受赠条件。

      经公证处核实,当事人提交的村镇房屋所有权证记载的事项与登记机关保管的不动产登记簿一致。在审查过程中,公证员发现了在张某向公证处提交的土地使用证中夹有一份1988年当地人民政府发给一个叫孙某的宅基地的批准证书,经公证员仔细的审查、询问,发现孙某是窦某的前妻,并认定这套房屋的权属并不简单。后经公证员核实,此房屋是1988年窦某与其前妻孙某所建,建成后没有办理土地使用权证和房屋所有权证。1990年孙某死亡,此房一直未进行分割与继承。1993年,窦某与现在的妻子张某登记结婚,1996年,全市开始进行大规模的土地使用权、房屋所有权确权登记,因为此房屋由窦某与张某居住,窦某在外工作,且非本村村民,故村委会上报材料时将是本村村民的张某认定为该房屋宅基地的使用权人,土地管理局据此颁发了集体土地使用证,房屋登记机构又依据土地使用证颁发了村镇房屋所有权证,两证均登记在张某的名下。

      鉴于此套房屋的所有权归属存在的问题,赠与合同公证是否办理,有不同的意见。

      第一种意见认为,《物权法》第16条规定:“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”第17条规定:“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。”赠与人持有不动产登记机构颁发的有效证书,能够证明该房屋所有权属于赠与人,公证机构可以直接办理赠与合同公证。对于此种意见,显然是无视孙某生前对此房屋所拥有的产权,仅凭不动产登记机构的权属登记,直接认定此房屋属于窦某与张某的共同财产,为其办理赠与合同公证,其法律后果就是放纵公证当事人侵犯了孙某继承人的继承权。因此,如果据此办理赠与合同公证显然是有纠纷隐患的,违背了我国法律设立公证制度的目的是为了预防纠纷、减少诉讼,保障自然人、法人或者其他组织的合法权益的目的。

      第二种意见认为,《物权法》第30条规定:“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的,自事实行为成就时发生效力。”这套房屋是窦某与其前妻孙某所建,是他们两人的共同财产,不能因当时没有办理房地产权证而否认他们所拥有的房屋所有权。孙某死亡后,根据《继承法》的规定,此房屋的一半是孙某的遗产,应当由孙某的继承人继承。因房屋确权登记有误,即使张某持有土地使用权证及房屋所有权证,也不能直接办理赠与合同公证。但是,公证处可以告知窦某和孙某的其他继承人就孙某的遗产申请办理继承权公证,在办理继承权公证后,再办理窦某将自己所拥有的房产份额赠与其儿子的赠与合同公证。对于此种意见,是完全否定了土地管理部门及房产登记部门的权属登记,认定此房屋产权的一半份额属于孙某的遗产,另外一半属于窦某个人所有,与张某无关,公证处只办理了孙某的遗产继承公证和属于窦某所有部分的赠与合同公证。公证处在继承权公证书及赠与合同公证书中完全否定了张某与此房屋的关系,可以想象,当事人持这两份公证书到土地管理部门及房产登记部门办理土地使用权和房屋所有权过户登记,两个部门很难采信与自己的登记簿记载事项相冲突的公证书,并为当事人顺利办理变更登记手续。

      第三种意见认为,该房屋的权属证书所证明的房屋所有权人与实际上的房屋所有权人可能存在冲突,公证机构不是不动产的确权部门,无权认定该房屋的权属,因此以该房屋权属不清为由,拒绝公证。似乎此方案对公证处来说就没有什么风险,但是当事人被拒绝公证以后会怎么办?《物权法》第19条虽然规定了“权利人、利害关系人认为不动产登记簿的事项错误的,可以申请更正登记。不动产登记簿的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的,登记机构应当予以更正”,但是由于该房屋的原所有权人孙某已经死亡,即使现在不动产登记簿记载的权利人张某同意。登记机构也不可能将该房屋的产权变更登记于一个死者的名下。这样的话,当事人为达目的也许会以土地管理部门及房屋管理部门确权登记错误为由,提起行政诉讼。但是,产权登记十多年后当事人才提出异议,也许已经过了诉讼时效,如果通过诉讼也不能达到当事人的目的,可能又会引发社会不安定因素。

      经过分析,公证员认为:对于此案,因在坚持合法性原则的前提下,既要尊重历史,又要承认现实,如果当事人与利害关系人对房屋权属问题无争议,公证处可以引导他们完成必要的法律行为,将实际上的房屋所有权与登记机构的权属登记相统一,然后再办理房屋赠与合同公证。

      具体方案是这样的:首先,根据《物权法》第30条和《婚姻法》第十七条的规定,窦某与孙某在婚姻关系存续期间所建的房屋应属于他们夫妻的共同财产。第二,根据《继承法》第26条的规定,孙某死亡后,如果分割遗产,应当先将该房产的一半份额分出为窦某所有,其余的一半份额属于孙某的遗产。因孙某的遗产一直没有分割,公证处应当审查孙某的继承人对继承问题有无纠纷。如果孙某的其他继承人均放弃继承属于孙某遗产的房产份额,根据《继承法》第2条的规定:“继承从被继承人死亡时开始”,同时根据《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国继承法>若干问题的意见》第51条的规定:“放弃继承的效力,追溯到继承开始的时间。”那么属于孙某遗产的房产份额在孙某死亡时就应当由孙某的丈夫窦某一人继承。第三,《物权法》第29条规定:“因继承或者受遗赠取得物权的,自继承或者受遗赠开始时发生效力。”那么,这套房屋在孙某死亡时就已经全部成为了窦某的个人财产。第四,窦某与张某结婚后,根据《婚姻法》第十九条的规定,夫妻可以约定婚前财产归共同所有,窦某如果与张某对此进行约定,该房屋就成为了他们的夫妻共同财产。按照目前的不动产登记制度,土地使用权、房屋所有权登记于夫或妻一人名下并不影响双方根据《婚姻法》的规定共同拥有房屋所有权。这样,再认定窦某与张某共同拥有这套房屋的所有权,既符合法律的规定,又能与不动产登记机构的权属登记相符合;既能达到当事人公证赠与的目的,还预防了当事人与利害关系人日后可能产生的继承纠纷。

    泰州市海成公证处 陈晨





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