2023年，泰州市房地产开发项目入库数量和规模双降，销售市场供需两端低迷，商品房销售面积下降幅度较大，但较去年有所收窄。在2021年和2022年入库项目有力支撑下，房地产开发投资实现增长。为适应当前房地产市场形势变化，2024年泰州楼市再出新政，助力房地产市场平稳健康发展。

一、房地产开发市场运行情况

（一）房地产开发投资实现增长

2023年，泰州市房地产开发完成投资364.90亿元，同比增长3.3%，增幅高于全省7.5个百分点，居全省首位。其中，土地购置费100.53亿元，同比增长11.5%，增幅高于全部开发投资8.2个百分点。

按工程用途分，住宅类项目完成投资303.32亿元，同比增长7.8%；办公楼完成投资6.28亿元，同比下降26.2%；商业营业用房完成投资21.88亿元，同比下降21.4%；其他类商品房完成投资33.43亿元，同比下降5.8%。

分市区看，六个市（区）“两升四降”，其中医药高新区（高港区）和靖江市房地产开发投资快速增长，同比分别增长31.0%和16.2%；兴化市、海陵区、泰兴市和姜堰区房地产开发投资较去年同期出现下降，同比分别下降6.8%、13.0%、25.4%和29.9%。

按入库年份来看，2021年和2022年入库项目支撑有力。2021年和2022年入库项目分别完成开发投资134.04亿元和104.12亿元，同比分别增长1.9%和33.0%，分别占2023年完成开发投资的36.7%和28.5%。2023年新入库项目完成开发投资52.94亿元，占2023年完成开发投资的14.5%。

表1：泰州市不同年份入库项目2023年完成开发投资情况

（二）商品房销售面积降幅收窄

2023年，泰州市商品房销售面积568.95万平方米，同比下降18.9%。从近十年数据来看，泰州市商品房销售面积增幅走势整体呈“M”型，2020年和2021年泰州市商品房销售面积快速增长，2021年销量达到历史最高，受高基数影响2022年降幅达到极大值，2023年降幅出现收窄，较2022年收窄9.7个百分点。

图1：近十年泰州市商品房销售面积情况

分市区看，主城区逆市增长，其他地区不同程度下降。其中医药高新区（高港区）和海陵区商品房销售面积实现增长，同比分别增长14.2%和4.7%；兴化市、泰兴市、靖江市和姜堰区较去年同期下降，同比分别下降8.4%、15.5%、29.3%和64.8%。

从销售均价来看，参加生产经营景气状况调查的243家有效样本企业中，四季度商品房平均销售（包括预售）价格比上季度上升、持平和下降的企业占比分别为0.8%、83.1%和16.1%，分别较上季度提高0.4个百分点、提高1.0个百分点和下降1.4个百分点。

（三）房地产开发企业到位资金有所下降

2023年，泰州市房地产开发企业本年到位资金369.95亿元，同比下降8.3%。其中，国内贷款42.19亿元，同比下降33.5%；利用外资2.90亿元，同比增长754.4%；自筹资金102.03亿元，同比增长29.7%；定金及预收款134.75亿元，同比下降14.3%；个人按揭贷款84.40亿元，同比下降7.3%；其他资金来源3.68亿元，同比下降71.4%。

从生产经营景气状况调查看，四季度243家有效样本企业中，资金周转情况选择“资金紧张”、“基本正常”和“资金充裕”的企业分别占样本企业的20.2%、78.2%和1.6%，较上季度分别提高1.9个百分点、下降2.7个百分点和提高0.8个百分点。

二、商品房销售面积下降原因分析

（一）从需求端看，市场仍处于观望阶段

2023年以来，虽然泰州市不断优化调整房地产市场政策，推进市区房屋征收补偿房票安置，各市（区）房博会、房展会、购房节等促销活动频频举办，但受宏观环境影响，购房者大多处于观望状态，房地产市场向好基础尚不稳固。

（二）从供给端看，可售面积出现下降

2023年，泰州市商品房新开工面积和施工面积同比分别下降9.3%和16.6%，从长期看制约供给端增长。当前市场销售低迷，考虑到去化率，一些企业不急于申请预售许可证，进一步导致可售面积下降。截止到12月底泰州市商品房可售面积182.91万平方米，环比下降11.4%，从各市区来看，靖江市和姜堰区可售面积较少问题更为明显。

（三）从新入库项目看，数量规模“双降”

2023年，泰州市房地产开发项目入库31个，较去年同期减少19个；计划总投资合计437.98亿元，较去年同期下降8.2%；项目规划建筑面积合计496.55万平方米，同比下降3.5%。随着新入库项目减少和部分库存项目竣工售罄退库，泰州市在库项目数大幅减少，目前排全省最后一位。

三、市场支撑因素分析

（一）政策助力市场平稳健康发展

泰州市高度重视房地产业发展，先后出台“泰十二条”、“泰十条”、“泰八条”促进房地产市场平稳健康发展政策和房票安置政策，助推房地产业良性循环。同时用足用好房地产调控政策工具箱，通过提高公积金贷款额度、降低房贷利率首付款比例、人才购房优惠、二孩三孩家庭、军人购房奖补等措施，持续加大对刚性和改善性住房需求的支持力度。   

（二）金秋精品楼盘巡展会挖掘市场消费潜力

2023年，泰州市举办金秋精品楼盘巡展会，组织房地产企业积极开展营销活动，本届巡展会给购房者带来了多重优惠福利，包括系列政策福利、企业让利优惠等等，政府更是拿出1000万专项费用，通过抽奖的方式直接补贴给楼盘巡展活动期间购买市区新建商品住宅并网签备案的购房人，让老百姓能够实实在在享受到购房优惠。截至12月31日，成功举办十二场楼盘巡展，巡展会活动期间，市区四季度商品住宅成交面积、套数环比三季度分别增长44.04%和41.07%。

四、政策建议

（一）发挥政策效应，助力市场发展

2023年以来，泰州市房地产政策根据市场情况及时优化调整，2024年开年再出新政，明确将继续发放购房补贴，并以“换新购”、“组团购”、“孝心购”、“优化多孩、拥军补贴”等形式升级并延续政策利好。要充分发挥好相关政策效应，促进房地产市场健康平稳发展。

（二）关注市场动态，维护市场稳定

当前购房者观望情绪浓厚，市场仍处盘整阶段，相关部门应密切关注房地产开发企业的经营和销售情况，加强实地调研，及时掌握市场变化趋势，做到早预测、早预警，及时采取措施为房地产开发企业纾困解难，同时加强对企业的监督和引导，维护购房者合法权益，维护市场稳定。

（三）引导房企转型升级，提升应对风险挑战能力

泰州市房地产开发项目集中度高，在当前市场低迷形势下，中小型企业发展面临挑战加大。要促进房地产开发企业转型发展，鼓励房地产开发企业创新理念，把握“需求热点”转变，注重改善房地产供给结构与品质，引导支持房地产企业走转型升级打造精品的高质量发展道路。

（四）做强城市建设，提高城市吸引力

房地产市场长期发展看人口，要以构建“一轴一核三极三城”为契机，深入实施城市转型提级行动，通过完善城市基础设施，改善人居环境，发挥教育资源优势等措施，吸引更多外来人口来泰乐业安居。