为进一步规范本市国有土地上房屋征收评估活动，解决目前房屋征收评估中出现的新问题、新矛盾，维护房屋征收当事人的合法权益，推进征收工作的顺利开展，市政府对2017年制定出台的《泰州市市区国有土地上房屋征收评估细则》（以下简称《细则》）进行了全面修订并重新公布，现将有关政策解读如下：

一、修订背景

近几年，泰州市房屋征收评估工作中出现了一些新的情况及矛盾，2017年制定的原《细则》已不能很好地适应目前的房屋征收评估工作需要，在征收实务中的反响很大。另外，原《细则》仅适用于泰州市区，下辖市各自制定出台适用于本行政区域内的评估细则，造成泰州市（区）之间征收评估技术规范不一致，产生大量矛盾和法律风险，有必要进行修订完善。

二、修订过程

邀请具有丰富征收评估实务经验的省、市房地产评估专家、资产评估专家、造价师等组成专家组，开展市场调研、资料收集、数据测算，形成草案，经各方座谈、听证、论证、修改、完善，形成送审稿。

三、修订的主要内容

本次修订的主要内容如下：

一是将《细则》适用范围扩大至全市，统一市、区评估技术规范；

二是删除所有管理性的条款，将《细则》修订成一个纯技术性的规范性文件；

三是对被征收房屋进行重新分类，按照土地使用权的性质分为住宅房屋和非住宅房屋；住宅房屋分为成套住宅和非成套住宅，删除高档和一般的分类；删除非住宅营业房屋、非住宅非营业房屋类型的划分和房屋征收区位划分；

四是删除“住改非”“非改非”的评估补偿；

五是增加了住宅房屋的阁楼、地下室、车库的评估公式及调整系数，为实务操作提供政策依据；

六是取消住宅分类调整系数，将非成套与独门院落住宅并入一类，并根据房屋综合院落大小确定综合院落调整系数，体现出院落大小对房屋价值影响的差异；

七是将成套住宅评估公式中的楼层因素从实物状况调整至区位状况调整范围，并将原来的权重调整方式改为连乘，更符合房地产市场状况；

八是非住宅非营业房屋采用成本法评估时，价值内涵中增加土地的销售费用和销售税费，增加后土地价值内涵与房屋一致；

九是将标准样本非住宅营业房屋测算的收益法评估公式调整为与《房地产估价规范》一致，不再人为限定收益不变，评估结果更加符合市场状况；

十是调整国有划拨用地上非住宅营业房屋的评估公式，本次调整后，扣除划拨用地出让金时除考虑商业街道路线调整系数外，还增加了楼层及综合进深调整系数，使出让金的扣除与房地产价值评估考虑的因素一致；

十一是对相关术语进行了规范。

四、修订后重新出台的意义

《细则》是房屋征收最重要的规范性文件之一，直接决定被征收人的房屋补偿价值，估价机构依据《细则》制作的评估报告往往成为房屋征收诉讼案件的争议焦点，因此，对《细则》进行全面修订，统一泰州市的评估技术规范，使之合法、合理，解决目前房屋征收评估中出现的新问题、新矛盾，具有非常重要的意义。