为深入贯彻落实 2019 年中央 1 号文件明确提出的“加快推进宅基地使用权确权登记颁证工作，力争 2020 年基本完成”目标任务，根据部《自然资源确权登记局关于进一步做好农村不动产确权登记工作的通知》（自然资登记函〔2019〕6号）和《江苏省农村不动产权籍调查和确权登记工作方案》要求，加快推进泰州市区（海陵区、高港区、姜堰区、医药高新区）宅基地使用权及其地上房屋所有权和集体建设用地使用权及其地上建（构）筑物所有权登记发证工作（以下称“房地一体”农村不动产登记发证工作），有效保障农民、集体合法财产权益，结合泰州市区工作实际，特制定本工作方案。

一、目标任务

（一）总体目标

以“总调查”方式全面完成农村不动产权籍调查，同步全面推进“房地一体”农村不动产登记发证，全面准确调查、依法规范登记，基本实现“应登尽登”。到2020年底，农村宅基地和集体建设用地登记发证率 90%以上，“房地一体”农村不动产登记发证率达50%以上，2021年底基本实现“房地一体”农村不动产登记发证全面覆盖。建成市区农村不动产调查登记数据库，实现调查登记数据及时汇交，农村不动产纳入不动产登记日常业务，实现不动产登记城乡全覆盖。

（二）工作任务

1.制定工作方案并组织实施。市区“房地一体”农村不动产登记发证工作在各区政府的统一领导下开展，由各区自然资源部门牵头组织实施。各分局应在充分摸排调查本区域实际情况的基础上，制定详尽的实施方案，建立相应的工作协调机制，全面做好方案的实施。市自然资源和规划局负责政策制定和业务指导，根据省厅要求定期调度各区登记发证工作开展情况，适时组织召开推进会，对工作开展不力的区跟踪督导。

2.实现“房地一体”农村不动产权籍调查全覆盖。以尚未完成登记发证的宅基地和集体建设用地为重点，完成“房地一体”农村不动产权籍调查。对于宅基地和集体建设用地及地上房屋等建（构）筑物均未开展过权籍调查的，应开展“房地一体”的权籍调查；对于已完成地籍调查尚未登记发证且符合发证条件的宅基地和集体建设用地，在原有地籍调查成果基础上进行核实更新，并对地上房屋等建（构）筑物进行补充调查，形成“房地一体”农村不动产权籍调查成果；对于宅基地和集体建设用地尚未开展地籍调查，其地上房屋等建（构）筑物已经登记发证的，应对宅基地和集体建设用地补充权籍调查，并做好地上房屋等建（构）筑物落宗；对于只完成登记发证的宅基地和集体建设用地，应开展补充房屋调查。调查完成后，各分局应按照《不动产登记数据库标准（试行）》要求，建立不动产权籍调查数据库。

3.依法依规办理“房地一体”农村不动产登记。对未登记发证的宅基地和集体建设用地完成“房地一体”权籍调查后，按照《不动产登记暂行条例》及其实施细则、《不动产登记操作规范（试行）》等规定和土地确权政策要求，依法确权，规范登记，严格执行有关收费标准，2020 年底农村宅基地和集体建设用地颁证率90%以上，基本实现应登尽登。同步推进“房地一体”农村不动产登记发证，2020年底前“房地一体”农村不动产登记颁证率达50%以上，2021年底前基本实现“房地一体”农村不动产登记发证全面覆盖。已合法颁发宅基地、集体建设用地使用权证书和房屋所有权证书或者已按“房地一体”原则登记颁发不动产权证书的，遵循“不变不换”的原则，原证书仍合法有效。农民有换发不动产权证要求的，按照“房地一体”登记换发不动产权证。

4.规范农村不动产登记成果管理。各分局应以宗地为单位形成“房地一体”农村不动产权籍调查和登记档案资料，做好权籍调查和登记发证档案资料的归档和信息化工作，农房登记发证资料应按照《泰州市不动产登记档案资料移交工作方案》的要求及时协调移交归档，以区为单位做到资料统一管理和保存。各分局应进一步加强农村不动产登记信息化建设，将登记成果纳入现有不动产登记信息管理平台，利用现有不动产登记平台颁发不动产权证书，保障登记数据实时准确上传。各分局应于2020 年10月底前完成农村不动产权籍调查成果数据的汇交和批量导入市本级权籍调查平台。

二、登记范围

市区集体土地范围内（含建成区内的集体土地）符合登记发证条件的农村宅基地、集体建设用地及地上永久性存续的、结构完整的农村主要房屋（包括农民集中安置区），不包括简易房、棚房、农具房、圈舍、厕所等临时性建（构）筑物。市区范围内的重点征拆项目、拆旧复垦项目、旧城改造、已整村搬迁或已列入拆除范围的原旧村庄等，不纳入登记发证范围。城市居民非法购买农村宅基地及房屋、集体所有土地上开发的商品住房，一律不予登记。

三、申请登记主体

（一）宅基地使用权及房屋所有权申请登记发证的主体

宅基地使用权及房屋所有权申请登记发证的主体原则上以户为单位登记，由户主或者家庭成员共同书面授权确定的登记人申请登记，家庭成员作为不动产共有人，记载在不动产登记簿中，不动产权证书备注共有性质和共有人。有下列情形之一且经该村集体经济组织或村民委员会认定的，也可按规定申请登记发证：1.本村原村民合法取得宅基地使用权或房屋所有权，因婚姻、就业、投靠等原因将户口迁出的；2.非本村村民因扶贫搬迁、地质灾害防治、新农村建设、移民安置等按照政府统一规划和批准使用宅基地建房的；3.因国家征地而异地重建的；4.已拥有一处宅基地的本农村集体经济组织成员或本村村民、非本农村集体经济组织成员或非本村村民的农村或城镇居民，因继承房屋占用农村宅基地的；5.非农业户口居民（含华侨）合法取得宅基地使用权及房屋所有权且其权属未发生变化的。

（二）集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权申请登记发证的主体

经批准使用集体土地兴办乡（镇）村公益事业和公共设施的乡（镇）村办企事业单位、农村集体经济组织、村民委员会；经批准使用集体土地兴办各类工商企业（包括国有、集体、私营企业，个体工商户，外商投资企业，股份制企业，联营企业等）的主体；经批准使用集体土地兴办公共设施和公益事业的主体；相关国家试点改革政策批准的集体建设用地使用权及其地上建（构）筑物所有权主体。

四、确权登记政策

各分局要按照有关法律法规政策规定，坚持“依法依规、尊重历史、便民利民”的原则，加快开展“房地一体”农村不动产登记发证工作。

（一）有合法的宅基地使用权来源材料，地上房屋已取得建设工程规划许可手续（或建房手续）且竣工的，依法按照来源材料和规划许可手续予以登记。

（二）有合法的宅基地使用权来源材料，地上房屋未取得建设工程规划许可手续（或建房手续），已经竣工的，按以下原则办理：

1.1993年11月1日《村庄和集镇规划建设管理条例》实施前，农民集体成员占用宅基地建房且至今未扩建，由所在村集体经济组织或村民委员会出具证明并公告30天无异议，所在乡镇人民政府（街道办事处）审核同意后，按权属来源确定的宅基地使用面积和房屋实际建筑面积予以确权登记。

2.1993年11月1日《村庄和集镇规划建设管理条例》实施时起至2019年5月1日《江苏省不动产登记条例》实施时止，农民集体成员占用宅基地建房且至今未扩建、但未能提供房屋符合规划或建设的相关材料，由所在村集体经济组织或村民委员会出具证明并公告30天无异议，所在乡镇人民政府（街道办事处）审核同意，认定符合规划的，按房屋建设法定批准面积予以登记。宅基地实际使用面积和房屋实际建筑面积超过权属来源确定和法定批准面积的部分，在登记簿和证书附记栏中注明。

3.2019年5月1日《江苏省不动产登记条例》实施后，农民集体成员占用宅基地建房，应提供房屋符合规划或建设的相关材料。

（三）无合法的宅基地使用权来源材料，地上房屋取得符合规划或建设条件且已经竣工的，按以下原则办理：

1.1982年2月13日《村镇建房用地管理条例》实施前，农民集体成员占用宅基地建房且至今未扩建，无论是否超过其后当地规定面积标准，由所在村集体经济组织或村民委员会出具证明并公告30天无异议，所在乡镇人民政府（街道办事处）审核同意后，均按照实际使用面积予以登记。

2.1982年2月13日《村镇建房用地管理条例》实施时起至1987年1月1日《中华人民共和国土地管理法》实施时止，农民集体成员占用宅基地建房且至今未扩建，由所在村集体经济组织或村民委员会出具证明并公告30天无异议，所在乡镇人民政府（街道办事处）审核同意后，按审核确认的法定批准宅基地使用面积和房屋实际建筑面积予以登记。超过法定批准面积的宅基地，已按照国家和地方有关规定处理的予以登记。

3.1987年1月1日《中华人民共和国土地管理法》实施时起至1993年11月1日《村庄和集镇规划建设管理条例》实施时止，农民集体成员未经批准占用宅基地建房且至今未扩建，符合建房资格且经所在村集体经济组织或村民委员会同意并公告30天无异议的，所在乡镇人民政府（街道办事处）审核同意后，按规定补办用地审批手续，根据批准面积确定宅基地使用权面积，房屋所有权按照实际建筑面积予以登记。宅基地实际使用面积超过批准面积的部分，在登记簿和证书附记栏中注明。

4.1993年11月1日《村庄和集镇规划建设管理条例》实施时起至2019年5月1日《江苏省不动产登记条例》实施时止，未经批准占用宅基地建房，符合建房资格且经村集体经济组织或村民委员会同意并公告30天无异议的，所在乡镇人民政府（街道办事处）审核同意，认定属于合法建设的，按规定补办用地审批手续，根据批准面积确定宅基地使用权面积、房屋建设法定批准面积确定房屋所有权，予以登记。宅基地实际使用面积和房屋实际建筑面积超过批准面积的部分，在登记簿和证书附记栏中注明。

5. 2019年5月1日《江苏省不动产登记条例》实施后，农民集体成员占用宅基地建房，应提供有批准权的人民政府批准用地的文件等权属来源材料。

（四）农村集体经济组织成员或农村村民经批准建房的，按照批准面积予以登记，建房实际占地面积少于批准面积的，按实际占地面积登记。因历史原因调查错误或漏登记的，在事实调查清楚的基础上可以予以登记。

（五）因继承、交换、分家析产等造成宅基地使用权与其地上房屋权利人不一致的，可由村集体经济组织或村民委员会出具证明或提供调解协商证明材料，明确房地统一登记的权利主体。农村妇女作为家庭成员，其宅基地权益应记载到不动产登记簿和证书上；农村妇女因婚嫁离开原农村集体经济组织，取得新家庭宅基地使用权的，应予以登记，同时不动产登记机构应根据原不动产所在地的村集体经济组织或村民委员会依法收回的证明文件注销其原拥有的宅基地使用权。

（六）集体建设用地使用权登记按以下原则办理：

1.1962年9月27日《六十条》实施前，乡（镇）村办企事业单位和农民集体成员兴办的企业使用农民集体所有的土地进行非农建设并使用至今，经所在乡镇人民政府（街道办事处）审核同意后，可以确认其集体建设用地使用权。

2. 1962年9月27日《六十条》实施时起至1982年2月13日《村镇建房用地管理条例》实施时止，乡（镇）村办企事业单位和农民集体成员兴办的企业使用集体土地进行非农建设并使用至今，符合下列条件之一的，可确定集体建设用地使用权：

（1）签订过用地协议的（不含租借）；

（2）经县、乡（公社）或村（大队）批准或同意，并进行了适当的土地调整或经过一定补偿的；

（3）通过购买房屋取得的；

（4）原集体企事业单位体制经批准变更的；

（5）当时已经进行补偿或安置的。

3.1982年2月13日《村镇建房用地管理条例》实施时起至1987年1月1日《中华人民共和国土地管理法》实施时止，乡（镇）村办企事业单位和农民集体成员兴办的企业没有合法用地批准手续使用集体土地进行非农建设并使用至今，按照中共中央、国务院《关于加强土地管理、制止乱占耕地的通知》（中发〔1986〕7号）及地方人民政府的有关规定处理后，可确定其集体建设用地使用权。

4.1987年1月1日《中华人民共和国土地管理法》实施后，乡（镇）村办企事业单位和农村集体成员兴办的企业使用集体土地进行非农建设的，必须经过依法批准使用，按照批准文件登记。

5.对于没有权属来源材料的集体建设用地，应当查明土地历史使用情况和现状，由所在村集体经济组织或村民委员会出具证明并公告30天无异议，所在乡镇人民政府（街道办事处）审核同意，认定属于合法使用的，补办用地批准手续后予以登记。

集体建设用地上的建（构）筑物所有权依照有关法律法规规定办理。

（七）多户使用宅基地合建房屋，以分套分层方式拥有的，经整栋合法权利人签名确认后，报村集体经济组织或村民委员会同意的，可确定宅基地使用权为全体权利人共有，按房屋所有权予以登记。

（八）对于符合农村一二三产业融合发展要求的农村宅基地混合用途或家庭作坊生产、符合“一户一宅”的，原则上按照宅基地用途认定予以登记。

（九）对于宅基地使用权及其地上房屋所有权和集体建设用地使用权及其地上建（构）筑物所有权权属存在争议的，各分局要加大争议调处力度，待权属明晰后再予以登记。

（十）其他有关登记政策，按照原泰州市国土资源局《关于全面推进农村宅基地和集体建设用地确权登记发证工作的通知》（泰国土资〔2014〕105号）和《市政府办公室关于印发泰州市不动产登记有关问题处理意见的通知》（泰政办发〔2019〕73号）有关规定执行。

五、职责分工和登记程序

（一）职责分工

1.市局：负责市区“房地一体”农村不动产登记发证的组织和指导，制定市区“房地一体”农村不动产登记发证工作方案，出台市区农村不动产登记历史遗留问题处理政策，组织开展业务培训，督促各区工作进展，对农村不动产调查登记成果质量开展市级抽查，将农村不动产登记纳入不动产登记范畴统一管理，对外统一承担农村不动产登记行政复议和行政诉讼责任。

2.分局：负责辖区范围内“房地一体”农村不动产登记发证组织实施、协调和宣传工作，制定本辖区的实施细则、预算方案，统一组织开展权籍调查、登记发证和成果上报等工作，负责组织乡镇人民政府（街道办事处）、村民委员会（居民委员会）开展前期情况摸底和相关权籍调查资料收集，在乡镇自然资源中心所设立受理窗口办理农村不动产登记工作，负责汇交农村不动产权籍调查数据库，负责辖区范围内“房地一体”农村不动产登记档案资料管理和信息化工作，制定本辖区农村不动产登记历史遗留问题细化政策，具体负责本辖区农村不动产登记行政复议和行政诉讼具体工作，及时向市局书面报告农村不动产登记工作进展情况和提交市局研究解决历史遗留问题政策规定。

（二）登记程序

1.按照“总调查”模式开展不动产权籍调查，收集整理权属来源资料，准备相关工具和表册，制定工作底图。

2.组织开展权属调查和不动产测绘，收集权源资料，组织权利人和利害关系人双方到现场进行宗地指界，经权利人签名确认权属后，依据权属来源资料进行审查。

3.在乡镇自然资源中心所设立受理点，以村为单位，统一组织收取农村房屋不动产登记所需的不动产登记申请表、身份证明材料，统一组织申请。

4.在权籍调查成果形成后，各分局对不动产权利人信息、权籍调查成果、登记事项等内容在本集体经济组织范围内进行公示，并在村民会议或村民代表会议上说明，公告期不少于15个工作日（公告所需时间不计算在登记办理期限内）。对于外出务工人员较多的地区，可通过电话、微信等方式将权籍调查结果告知权利人及利害关系人。

5.公示无异议且经权利人签字确认后，各分局对申请材料进行审核，符合登记条件的予以登记，统一运用不动产登记信息管理平台进行登簿并颁发不动产权证书。各分局在办理农村不动产登记发证时，应推广“提前介入、上门办理、集中领证”工作模式。

六、工作要求

（一）把握重点，扎实推进。以未登记的宅基地和集体建设用地为工作重点，优先开展“房地一体”农村不动产登记发证工作。各分局应按照自然资源部《农村不动产权籍调查工作指南》和《农村地籍和房屋调查技术方案（试行）》要求，采用高精度解析法开展测量，以满足农村不动产登记需求，实现农村不动产权籍调查全覆盖。各分局应积极协调相关部门，充分发挥农村集体组织作用，由村民委员会统一组织权利人对本宗地或邻宗地进行双边或单边指界，确认权属界线，指界完成后以行政村为单位统一进行审查。

（二）加强研究，破解难题。“房地一体”农村不动产登记发证工作时间紧、任务重、情况复杂。在具体工作中，对于发现、暴露的集体经济组织成员身份、面积标准、房屋调查标准等认定中存在的疑难问题，应加强调查研究，在处理疑难问题时，要依法依规，也要尊重村规民约，各区范围内应保持政策相对一致。各分局要利用现有的不动产登记平台办理农村宅基地、集体建设用地使用权和房屋、建筑物、构筑物所有权登记，做好权籍调查和登记发证成果数据上报，建立成果信息动态更新机制，实现登记发证成果的数字化管理和信息化应用。

（三）简化程序，提高效率。各分局积极探索创新工作方法、优化工作流程，在权属合法、界址清楚的前提下，采用有效措施，切实提高登记发证效率。村民委员会要协助收集不动产登记申请、有效身份证明及合法权属来源等材料，也可在指界阶段一并引导权利人申请宅基地和房屋所有权首次登记。对权籍调查结果公示和首次登记前的公告，应一并进行。涉及设立抵押权、地役权或者办理预告登记、异议登记的，依法颁发不动产登记证明。

七、保障措施

（一）加强组织领导。各分局是“房地一体”农村不动产登记发证工作的责任主体，要切实履行职责，积极协同财政、农业农村、住房城乡建设等部门开展工作，对于不按时按质完成任务的分局年度考核中实行“一票否决”。各分局应建立分片包干制度，分局领导班子成员应分片包干到乡镇，组织工作人员对调查登记发证成员质量认真核实把关，确保“房地一体”农村不动产登记发证工作高质量推进。

（二）妥善处理遗留问题。各分局要本着尊重历史、依法依规、实事求是、分类处置的原则，对“房地一体”农村不动产登记发证过程中发现的历史遗留问题进行深入研究， 区分不同情况，分别制定切实可行的细化政策措施，切实维护农民合法权益。

（三）广泛宣传发动。各分局要加强工作宣传， 宣讲农村不动产登记发证的重要意义和政策要求，动员农民群众广泛参与，提高农民群众的积极性和配合度，创造良好的工作氛围。

（四）加强质量监督。各分局应对“房地一体”农村不动产登记发证工作全程进行质量管控，各分局应对每一工作环节成果审核签字确认，组织对作业单位初查自检合格的农村权籍调查成果、登记成果、数据库成果进行初检，确保调查数据成果符合国家标准要求。市局将加大数据质量审核力度，利用不动产登记信息平台、比对“三调”数据，内业核查与外业实地抽查相结合，对各区调查登记数据进行抽检，对各区登记发证率是否达标进行考核。对于抽检不合格的，督促做好工作整改，对于整改不到位的，不予汇交省厅。