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《泰州市区建设项目建筑面积计算办法（试行）》已经2020年5月26日第14次局务会议讨论通过。现印发给你们，请认真贯彻执行。

泰州市自然资源和规划局

2020年5月28日

泰州市区建设项目建筑面积计算办法

（试行）

第一条 为进一步明确建设项目规划审批、规划核实等阶段建筑面积计算规则，根据《建筑工程建筑面积计算规范》（GB／T50353-2013）等规范，制定本办法。

第二条本办法所称建设项目主要包括民用建筑（含商业、住宅、公共配套等）、工业建筑等建筑工程类和市政公用设施、地下空间综合利用、环境与景观等市政综合类项目。

第三条 建设项目的建筑面积分为计入容积率的建筑面积（以下简称计容建筑面积）和可建建筑面积。

计容建筑面积计算公式为：计容建筑面积＝建设项目用地面积×容积率。

可建建筑面积计算公式为：可建建筑面积＝计容建筑面积+不计入容积率的其他建筑面积。

第四条 建设项目的计容建筑面积按以下规定计算：

(一)泰州市区建设用地范围内地面以上一切建筑物按照《建设工程建筑面积计算规范》（GB／T50353-2013）计算建筑面积的，按照本办法计算计容建筑面积。

(二）有关地下室、半地下室计算方法

1. 地下室、半地下室非用于停车、设备用房及住宅建筑主体底部的地下储藏室时应全部纳入计容建筑面积。

地下室用于停车、设备用房及住宅建筑主体底部的地下储藏室并满足以下条件时，不纳入计容建筑面积:（1）多层住宅主体底部设置地下储藏室时，应保证本栋住户户均一间（每间面积可大小不一）并兼作自身非机动车库；（2）高层住宅主体底部地下室应用于自身非机动车停车，地下储藏室应设置在非机动车停车库下一层，并保证本栋住户户均一间（每间面积可大小不一）。

半地下室地面以上部分的高度大于等于1.5米的，应全部纳入计容建筑面积。地面以上部分的高度不大于1.5米的半地下室用于停车、设备用房及住宅建筑主体底部的地下储藏室的，按地面以上部分的高度/层高×结构外围水平投影面积计算建筑面积（虚拟）并纳入计容建筑面积。

上述所称地下室、半地下室以规划条件给定的地面标高或规划方案审定的地面标高为参照。

2. 地下室用于停车、设备用房时，其室外坡道、通风井、专用疏散楼梯，不纳入计容建筑面积。

半地下室用于停车、设备用房时，其地面以上部分的高度大于等于1.5米的，室外坡道、通风井、专用疏散楼梯计入半地下室建筑面积，并全部纳入计容建筑面积；其地面以上部分的高度不大于1.5米的，室外坡道、通风井、专用疏散楼梯按地面以上部分的高度/层高×结构外围水平投影面积计算建筑面积（虚拟）并纳入计容建筑面积。

（三）有关坡地建筑计算方法

公共建筑设计坡地建筑（坡地建筑不得沿城市道路布局设计）的，如被地形掩埋长度不足本层建筑主体外墙周长（局部凹凸不计入）1/3的，该层建筑面积全部纳入计容建筑面积；如超过1/3、不足2/3的，按该层建筑面积的一半纳入计容建筑面积；如超过2/3的不纳入计容建筑面积。

居住小区内坡地建筑的建筑面积全部纳入计容建筑面积。住宅建筑地下室被地形掩埋长度超过本层建筑主体外墙周长1/3的，一律视为坡地建筑，该层建筑面积全部纳入计容建筑面积。

（四）有关层高（挑高）计算方法

1. 公共建筑

（1）普通办公、商业建筑（含商务办公）的层高一般不得超过4.5米（适度尺寸的门厅、大堂、中庭、内部采光厅等公共部分除外）。

符合以下要求时：①垂直空间范围内应无水平横梁、挂墙等结构；②沿建筑外墙布置时，建筑外窗应整体设计，不得按结构层上下分开设计。若层高超过4.5米、不大于5.5米时，按照高度/4.5×水平投影面积计算建筑面积（虚拟）并纳入计容建筑面积；若层高超过5.5米、不大于6米时，按2倍水平投影面积计算建筑面积（虚拟）并纳入计容建筑面积；层高不得超过6米。

不符合以下要求时：①垂直空间范围内应无水平横梁、挂墙等结构；②沿建筑外墙布置时，建筑外窗应整体设计，不得按结构层上下分开设计。若层高超过4.5米、不大于6米时，按3倍水平投影面积计算建筑面积（虚拟）并纳入计容建筑面积；层高不得超过6米。

（2）大型超市、大型商场（市场）、会议中心、影剧院、体育馆、展览馆等特定功能的大型建筑（地上建筑面积一般不小于20000平方米），可根据审定的设计方案确定具体层高，不计算虚拟建筑面积。

其中，大型超市、大型商场（市场）内设计有分割销售的单一空间，当该层层高不大于5.5米时，按结构外围水平面积计算建筑面积；该层层高大于5.5米时，应按照高度/4.5×单一空间水平投影面积计算建筑面积（虚拟）并纳入计容建筑面积。大型超市、大型商场（市场）为建设单位整体自持时，层高可适度放宽，该建筑按结构外围水平面积计算建筑面积。

（3）除第（2）款以外的地上建筑面积不小于5000平方米的公共建筑，其建筑内用于娱乐、餐饮、会议、体育活动等大空间，按照相应标准的1.5倍进行配建停车配建指标时，可根据审定的设计方案确定具体层高，不计算虚拟建筑面积。

2. 住宅层高一般应不低于2.8米、不高于3.0米。经市审图中心审图合格后，设有户式中央空调及中央新风或地暖系统（施工图中应预留相关设备空间）的住宅，多层、高层层高应不高于3.3米，低层住宅层高应不高于3.6米。

住宅建筑的公共入口门厅、大堂设计有局部挑高空间时，不计算虚拟建筑面积；跃层式住宅中起居室、与起居室整体设计的餐厅设计有局部挑高空间的，垂直空间范围内应无水平横梁、挂墙等结构（如沿建筑外墙布置时，建筑外窗应整体设计，不得按结构层上下分开设计），且挑高空间水平投影面积不得超过该户型本层（起居室、餐厅所在层）面积的20%时，不计算虚拟面积，否则应按照高度/3×水平投影面积计算建筑面积（虚拟）并纳入计容建筑面积。卧室、厨房、卫生间、储藏室等不得设计挑高空间。

住宅建筑中有楼梯预留孔（洞）、设备孔（洞）的，楼梯预留孔（洞）、设备孔（洞）应计算建筑面积，纳入计容建筑面积。

3. 工业项目因工艺需求，可根据审定的规划方案、规划许可确定层高，不计算虚拟建筑面积。

（五）有关阳台计算方法

1. 建筑主体结构内的阳台（一般为凹阳台），按其结构底板水平投影面积计算全面积，纳入计容建筑面积。建筑主体结构外的阳台（一般为凸阳台），若其最大进深不大于1.8米时，按其结构底板水平投影面积计算1/2面积，纳入计容建筑面积；若其进深大于1.8米时，按其结构底板水平投影面积计算全面积，纳入计容建筑面积。混合上述两种类型的阳台为复合阳台，按照主体结构内、外两个分区参照上述情形分别计算建筑面积后合计为复合阳台的计容建筑面积，复合阳台进深大于1.8米的，按其结构底板水平投影面积计算全面积，纳入计容建筑面积。结构内、外根据结构梁、阳台侧边墙体的位置进行界定；阳台进深的计算起点、终点分别为外墙线的外边线、结构底板外边线。

2. 有顶盖的不封闭阳台，若其上盖的高度小于两个自然层，按其结构底板水平投影面积并按照上述情形计算建筑面积，纳入计容建筑面积；若其上盖高度达到或超过两个自然层，且垂直空间范围内，无水平横梁、挂墙等结构，该部分应明确为露台，不计算建筑面积，否则为阳台，应按结构层认定，并按照上述情形计算建筑面积，纳入计容建筑面积。

3. 因建筑立面效果等原因设计的装饰性阳台，进深小于或者等于0.6米时，不计算建筑面积，否则应按照本条第1、2款规定执行。

4. 阳台上部的顶盖尺寸小于结构底板水平投影时，按阳台结构底板水平投影面积计算建筑面积。

（六）有关住宅建筑飘窗计算方法

住宅建筑飘窗在窗台与室内地坪高差大于等于0.45米、结构净高小于2.1米、净宽小于2米、进深（自墙体内边线至飘窗外边线）小于0.8米，且楼层结构板未伸出外墙时，不纳入计容建筑面积，不符合以上情形的按其围护结构外围水平面积计算全面积，纳入计容建筑面积。

（七）有关空调外机搁板等建筑突出物计算方法

空调外机搁板（室外机位）等突出建筑外墙（或附属于阳台外侧、或利用结构墙体凹进空间）、无围护结构（设施）且进深小于或者等于0.8米（每户集中设置中央空调时为1.2米）的，不计算建筑面积；如有围护结构（设施）或位于建筑结构（设施）围合范围以内或进深大于0.8米（每户集中设置中央空调时为1.2米）的，应按其水平投影面积纳入计容建筑面积。相关空调外挂机搁板（室外机位）应结合建筑主体整体设计，并应采用格栅等装饰构件形式提升建筑立面效果。

（八）有关模糊使用空间的计算方法

建筑设计时应严格按照民用建筑设计术语标准进行设计，不得出现“空中花园”“宅内花园”“宅内庭院”等模糊使用空间。

1. 建筑主体中有顶盖的未完全围合封闭的空间，按结构底板计算全面积，纳入计容建筑面积。

2. 住宅、商业（含商务办公）等建筑（医院、行政办公等公益性项目除外）自然层内设计的封闭空间，无论层高多少，均按其水平投影面积计算全面积，纳入计容建筑面积。

（九）有关公共配套用房计算方法

规划条件明确配建的公共配套用房（如社区综合服务设施、物业用房）宜单独集中布置。单独集中布置时，电梯间、楼梯间、走道等计入公共配套用房建筑面积；与其他建筑混合布置时，电梯间、楼梯间、公共走道、门厅等不计入使用功能建筑面积。

物业用房设置在住宅建筑主体底部时，住宅的电梯间、楼梯间、公共走道、门厅等不计入使用功能建筑面积。

（十）有关架空层、避难空间等计算方法

1. 建筑面积不少于1/2自然层面积的建筑架空层不纳入计容建筑面积。其中，住宅建筑底层设有架空层的，应以单个住宅单元的整数倍进行架空设计，架空层层高应不低于2.8米。若是整层设计为架空层时，其楼梯间、电梯间、管道井等不纳入计容建筑面积。

2. 结构层高小于2.2米的避难层、设备层、管道层、结构转换层不纳入计容建筑面积。

3. 高层建筑、超高层建筑集中布置的避难空间不纳入计容建筑面积，若是整层设计为避难空间时，其楼梯间、电梯间、管道井等不纳入计容建筑面积。高层建筑、超高层建筑避难层中的非避难空间（如设备间、其他功能性用房），按国家有关面积计算规范计算计容建筑面积。超高层中集中布置的避难空间不纳入计容建筑面积。

第五条 本《办法》自2020年6月1日起试行，试行期2年。原《泰州市建设项目建筑面积计算办法》（泰规发〔2015〕37号）同时废止。在2020年6月1日前已出具规划条件的项目仍按原规定执行。